Usucapião Extrajudicial: Uma Alternativa Para Regularização De Imóveis
Como já abordado em nosso blog, a regularização dos imóveis é uma forma de garantir segurança jurídica, valorização imobiliária e desenvolvimento sustentável.
Acontece, muitas vezes, a situação de uma pessoa adquirir um imóvel e não fazer imediatamente a escritura pública de compra e venda, vindo posteriormente a perder o contato com o vendedor e ficando com seu imóvel em nome de terceiros.
Ainda, há situações em que a pessoa ocupa há muito tempo o imóvel, sem ter contato ou mesmo oposição daquele que consta como proprietário na matrícula do imóvel.
Uma alternativa de regularizar a situação é através da usucapião extrajudicial, procedimento realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de autorização ou processo judicial.
Requisitos legais
A legislação brasileira, como forma de facilitar a regularização de imóveis, autoriza que aquele que ocupa o bem, mesmo não sendo seu proprietário registral, possa obter a propriedade definitiva, desde que atendidos os requisitos legais.
Inicialmente destacamos que é necessário que a pessoa, aquela que irá requerer a usucapião, esteja na posse do imóvel e que esta posse não tenha sido obtida de forma violenta ou ilegal.
É primordial, ainda, que a posse esteja ocorrendo sem qualquer oposição de terceiro e de forma ininterrupta.
Além disso, o tempo de posse e o tamanho do imóvel são fatores importantes, pois a partir disso é que será possível verificar qual tipo de usucapião será requerida, já que existem as modalidades de usucapião extraordinária, ordinária e especial.
Por fim, vale mencionar que para requerer a usucapião é imprescindível que a pessoa se comporte como se já fosse legalmente dono do imóvel, chamamos isso no Direito, de animus domini.
Modalidades de usucapião
A usucapião possui 3 (três) modalidades, as quais se distinguem pelo tempo de posse do imóvel e alguns requisitos específicos, os quais serão somados àqueles apresentados acima.
Usucapião Extraordinária
A modalidade mais comum de usucapião está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, onde para ser requerida será necessário comprovar a ocupação do imóvel por, no mínimo, 15 (quinze) anos.
Este prazo será reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor tiver o imóvel como sua moradia ou tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária
Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária poderá ser requerida por aquelas pessoas que tenham adquirido o imóvel com justo título e boa-fé, ou seja, que tenham como comprovar através de documento, a aquisição do bem e estejam exercendo a posse por, no mínimo, 10 (dez) anos.
Usucapião especial
Na usucapião especial será considerado a localização do imóvel, ou seja, se está na zona rural ou urbana, e o seu tamanho.
Ademais, é imprescindível que o requerente não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
Neste contexto, poderá utilizar a modalidade de usucapião especial urbana, aquele que ocupe por, no mínimo, 5 (cinco) anos imóvel em área urbana de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), utilizando-o para sua moradia ou de sua família (artigo 1.240 do Código Civil).
Já para a usucapião especial rural a ocupação também deverá ser de, no mínimo, 5 (cinco) anos, sendo que a área de terra não poderá ser superior a 50 ha (cinquenta hectares), bem como tenha se tornado produtiva e seja a moradia do requerente (artigo 1.239 do Código Civil).
Vale destacar que as modalidades de usucapião poderão ser requeridas na via judicial, a qual demandará a instauração de um processo e, por muitas vezes, um longo período até a resolução definitiva, e na via extrajudicial, através do cartório.
Independente da via escolhida, os requisitos acima deverão estar devidamente preenchidos.
Como dar entrada na usucapião extrajudicial?
Primeiramente é importante mencionar que para utilizar a via extrajudicial não poderá haver qualquer tipo de litígio envolvendo o imóvel, bem como o imóvel não poderá ser de propriedade pública (União, Estado, Distrito Federal e Município).
Para requerer a usucapião de forma extrajudicial, além dos requisitos já apresentados acima, será necessário estar acompanhado de um advogado, bem como apresentar os seguintes documentos:
- Requerer junto ao Cartório de Notas, a lavratura de Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial, apresentado os documentos que comprovem a posse, o tempo e as circunstâncias do caso;
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Preenchidos os requisitos legais e estando devidamente amparado em documentos, o Cartório de Registro de Imóvel do local do imóvel, iniciará o procedimento de usucapião extrajudicial, com a notificação dos interessados.
Não havendo a oposição de terceiros, seja dos antigos titulares, seja da União, Estado ou Município, o Oficial de Registro de Imóveis fará o registro da aquisição do bem com as descrições apresentadas.
Lembrando que tanto na ata notarial, quanto no registro da usucapião, serão devidos emolumentos ao cartório responsável.
Em conclusão, a usucapião extrajudicial é um procedimento célere e simplificado para regularização de imóveis urbanos e rurais, garantindo a propriedade do imóvel de forma segura e legal.
Jéssica Aparecida Kmita
Advogada Civilista